Obtener beneficios, este es el objetivo de la mayoría de la gente que adquiere una vivienda sin intención de vivir en ella. Por ello, en este artículo os vamos a explicar cómo rentabilizar una inversión inmobiliaria y sacar el máximo partido desde el punto de vista económico.
Y es que no siempre es fácil conseguir una ganancia en términos económicos que consideremos suficiente para compensar todo el tiempo y esfuerzo que le dedicamos a adquirir una vivienda. Además, se puede dar el caso de aspectos y factores externos como la bajada de precios debido a la devaluación a causa de la recesión y las crisis económicas.
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Vender para obtener beneficios, no siempre es rentable
De hecho, la última crisis del 2008 al 2013 ha demostrado claramente que las ventas de viviendas disminuyeron cada año, por no mencionar los altos niveles de paro (hasta el 25 por ciento) debido a que centenares de miles de trabajadores que realizaban trabajos en la construcción tuvieron que dejar sus puestos a consecuencia del parón total en el sector.
Y es que la venta de inmuebles puede dar grandes beneficios, pero también pérdidas si no se hace bien, se espera demasiado o se vende muy rápido. Evidentemente, se trata de un valor seguro y una propiedad se considera uno de los valores donde refugiarse en caso de crisis.
Incluso mucha gente duda entre invertir en vivienda o en acciones, ya que ambas operaciones pueden ser muy rentables.
El problema es que la bolsa tiene demasiado riesgo y hay que tener muchos conocimientos económicos y saber sobre el mercado de valores para poder invertir con tranquilidad y sin el peligro de perder mucho dinero.
Y es que, como en todo tipo de inversión, se deban tomar precauciones a la hora de comprar y vender. Y más teniendo en cuenta que adquirir una casa o piso es la compra más cara de nuestras vidas.
¿Cómo rentabilizar una inversión inmobiliaria?
Antes de nada debemos entender cómo funciona una inversión en inmuebles. Se trata de un activo bien o inmueble físico y tangible. Es un bien que obliga a realizar grandes esfuerzos económicos en forma de ahorro, a menos que contemos con fondos de reserva (cosa que no siempre sucede).
Un punto importante es entender la inversión realizada, mucha gente tiene que tener un mínimo recomendable de alrededor del 20 por ciento del valor total de lo que cuesta la casa para solicitar la hipoteca. Los bancos no suelen dar un préstamo con el 100 por ciento del valor de la propiedad, por lo que hay que juntar dinero para llegar al total.
Este tiempo y dinero en forma de ahorro debe verse compensado a la hora de vender nuestra propiedad. Pero hay otros factores importantes a tener en cuenta.
Y es que dependiendo de aspectos como el número de habitaciones, metros cuadrados, localización y antigüedad, el precio que podamos conseguir por vender nuestra propiedad será mayor o menor.
A esto hay que sumarle el aspecto tiempo, y es que mucha gente que ha adquirido una casa se ha pasado de media un año buscando una propiedad para comprar y a ello se le suma el tiempo de venta. Hablamos de muchas horas gastadas en la compra y venta.
Este factor no es valorado de igual forma por todo el mundo, sin embargo, debe tenerse en cuenta que la venta deba cubrir unos mínimos. Muchos de ellos deben cubrir los gastos, impuestos y el papeleo.
Los indicadores que suelen utilizar los expertos a la hora de poner un valor de beneficios al vender es que la venta debe cubrir al menos IVA 10 % si es nueva o bien el ITP (en caso de ser de segunda mano), gastos realizados de IBI, etcétera.
Otro aspecto es el tipo de vivienda comprada. No es lo mismo vender una vivienda de segunda mano, pero bien situada y conservada que otra nueva pequeña en una zona de poco valor adquisitivo.
Otro aspecto importante es el dónde comprar y qué tipo de vivienda adquirir. Las viviendas y pisos más solicitados por la gente suelen ser de 2 a 3 habitaciones, entre 70 y 90 metros cuadrados, con garaje y cercanas a zonas urbanas.
A este factor, se le suman otros servicios como ascensor, comunidad, piscina, jardín, trastero, etcétera. Piensa que no es lo mismo comprar un 5º piso sin ascensor pero con 3 habitaciones que un primero que sí lo tiene y cuenta con una o dos habitaciones.
Por otro lado, igual nos interesa comprar para alquilar ya que hay escasez de viviendas y habitaciones en la ciudad donde vivimos. Esto ocurre en ciudades universitarias como Salamanca, Santiago de Compostela, Granada y similares.
La inversión que se puede conseguir alquilando habitaciones a los estudiantes puede ser igual de rentable o más que si se compra y se vende la vivienda. El problema es tener que estar continuamente buscando inquilinos para las habitaciones.
Una solución puede ser contratar los servicios de una inmobiliaria o un asesor inmobiliario.
¿A partir de cuándo es rentable una vivienda?
Los expertos inmobiliarios recomiendan hacer el siguiente cálculo para saber si una propiedad es rentable. Lo primero es restar los gastos que nos ha proporcionado la vivienda.
Después se le restan otros como seguros, reformas (caso de haberlas), impuestos, papeleos, facturas pagadas hasta el momento de la venta. Piensa que además, la rentabilidad no es la misma si alquilas que si vendes. Igual consigues una plusvalía de entre el 5 y el 10 por ciento en la venta, pero igual sacas más con el alquiler si el piso tiene muchas habitaciones y lo haces a largo plazo.
Consejos para saber si te compensa vender o alquilar para tener más réditos:
- Por ello, haz cálculos para saber qué te compensa más, alquilar o vender.
- Valora el tiempo de alquiler. Igual te compensa hacerlo un par de años y después vender. No te cierres a una sola posibilidad.
- El proceso de alquiler es mucho más sencillo que vender. Eso sí, recuerda el gasto en tiempo para encontrar el inquilino adecuado. Igual no siempre tienes a mano el inquilino perfecto. Igual te compensa ir a la seguro, existen inmobiliarias que ofrecen garantías de cobros incluso si el inquilino no paga.
- En caso de vender te hemos comentado antes lo que tienes que hacer que es restar los gastos que nos ha proporcionado la vivienda.
- En el caso de alquilar funciona de la siguiente forma y es mucho más fácil su gestión.
- Piensa en la duración del alquiler, la Ley Actual dice que la duración mínima es de cinco años. Valora este tiempo para saber si te compensa la venta o el alquiler.
No necesitas más trámites más allá de pagar la fianza en el organismo encargado bien sea el instituto de vivienda de tu Comunidad u otra entidad. Pones la casa en alquiler, cobras lo que te parezca y lo único que debes hacer es anotar tus ganancias por alquilar para pagar los correspondientes impuestos en la declaración de la renta.
En teoría los beneficios de la vivienda de alquiler se estiman sumando los ingresos y descontando los gastos como casero. El resto es dinero limpio para ti. Además, dentro de estos gastos se pueden añadir cosas como el IBI, la cuota de la comunidad y otros derivados como la hipoteca (caso de haberla) y similares.
Claves para revalorizar un inmueble
- Invierte en reformas.
- Compra un inmueble lo más nuevo posible. Que tenga menos de 10 años o una cifra inferior.
- Que tenga de 2 a 3 habitaciones. Son los más solicitados.
- Cuanto más servicios mejor, tipo garaje, ascensor y similares.
- Estudia a la competencia. Así sabrás los precios del mercado y tendrás una idea de cuánto dinero pedir y si alquilar o vender.
- No hipoteques la venta al azar, prepárate bien y pide consejo a expertos. Ir a una inmobiliaria no tiene que hacer que pierdas dinero, todo lo contrario.
Esperamos que con estos consejos puedas conseguir el máximo beneficio de tu vivienda tanto si decides vender como alquilar. Piensa que una compra de este calibre no es algo fácil ni una decisión que se tome todos los días, por lo que te recomendamos que investigues más y nos consultes en caso de que necesites ayuda.
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